Hoe te rekenen aan middenhuur?

In dit 4e artikel geven we een antwoord op de vraag: hoe rekenen verschillende partijen aan middenhuur?

De woningmarkt staat onder hoogspanning en veel huishoudens zitten hierdoor in de knel. Middenhuurwoningen kunnen een belangrijke oplossing bieden voor woningzoekenden met een middeninkomen. Met hulp van het Actieplan Wonen willen we daarom middenhuur stimuleren. Met een zesdelige artikelenreeks helpen we gemeenten en andere partijen die werk willen maken van middenhuur een eind op weg. We dagen u uit samen de handschoen op te pakken en werk te maken van meer middenhuurwoningen.

Hoe rekenen verschillende partijen?

Zoals u in het vorige artikel hebt kunnen lezen, zijn er bij woningbouwontwikkelingen gericht op middenhuur verschillende partijen actief. Het gaat om ontwikkelaars (zij die de woningen bouwen) en beleggers/corporaties (zij die de woningen afnemen en gaan beheren). Deze partijen maken ieder hun eigen rekensom op basis van kosten en opbrengsten.

Belangrijk voor de projectontwikkelaar zijn de stichtingskosten van het vastgoed (wat kost het om een gebouw neer te zetten) en de opbrengsten (hoeveel betaalt de belegger voor de ontwikkeling). Beleggers en corporaties kopen de huurwoningen veelal van een projectontwikkelaar. Zij kijken daarbij naar de totale investeringswaarde van de aankoop. Voor huurwoningen kijkt men daarbij ook naar de totale waarde van de toekomstige kasstromen: de inkomsten en uitgaven die de corporatie of belegger verwacht voor de jaren dat hij de woning in bezit heeft.

Middenhuurwoningen hebben lagere investeringswaarde dan koopwoningen

Een middenhuurwoning vertegenwoordigt doorgaans een lagere investeringswaarde dan een koopwoning in het vrije segment. Ten opzichte van een sociale huurwoning is de investeringswaarde van een middenhuurwoning doorgaans juist hoger. Onderaan de streep resulteert een middenhuurwoning daardoor in een andere residuele grondwaarde dan een koop- of sociale huurwoning.

Rendement als uitgangpunt voor investeringsbeslissing

Om een eerste afweging te kunnen maken of een investering interessant genoeg is, maken beleggers gebruik van het ‘bruto aanvangsrendement’ (ook wel BAR). Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het 1e jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. Gemiddeld ligt het bruto aanvangsrendement voor een huurwoning tussen de circa 4% en 6%. In stedelijke gebieden met grote vraagdruk op het huursegment kan het aanvangsrendement ook onder 4% uitkomen.

Alleen wanneer de som klopt en er voldoende rendement gemaakt kan worden zullen beleggers instappen. Zeker grotere beleggers beleggen vaak met pensioen- of verzekeringsgeld. Wanneer zij geen rendement behalen op hun investering, betekent dit in feite dat dit ten koste kan gaan van bijvoorbeeld pensioenpotten (die door inflatie ieder jaar anders minder waard zouden worden).

Corporaties zullen in de praktijk met een lager rendement genoegen kunnen nemen dan een belegger. Een groot verschil tussen corporaties en beleggers is dat de eerste categorie geen winstoogmerk heeft en vaak geen uitpondstrategie (het verkopen van huurwoningen) of een langere exploitatietermijn hanteren. Hierdoor kan de rendementseis van corporaties lager liggen.

Door hoge bouwkosten is middenhuur vaak een appartement

Met de sterke prijsstijgingen in de bouw zijn de stichtingskosten een zeer onzekere factor gebleken. Dit staat nieuwbouw van woningen in de middenhuursector in de weg. Om een huurwoning in de middenhuur te kunnen realiseren moet een nieuwe balans gevonden worden tussen de kosten en opbrengsten. Hierdoor worden middenhuurwoningen in de nieuwbouw in de regel steeds kleiner qua formaat. Een middenhuurwoning is hierdoor ook vaak een appartement. Grondgebonden woningen in de middenhuur worden in veel mindere mate gerealiseerd vanwege de hogere bouwkosten.

Hoe rekent de gemeente?

Gemeente kijkt vooral naar grondopbrengsten

Ook de gemeente maakt een rekensom. Het gaat dan om de grondopbrengsten door verkoop van gronden aan bijvoorbeeld een projectontwikkelaar. Deze worden vaak residueel berekend door alle stichtingskosten van de investeringswaarde af te trekken. Het residu is de grondwaarde. Een lagere investeringswaarde leidt bij gelijkblijvende stichtingskosten tot een lagere residuele grondwaarde. In de regel leveren huurwoningen hierdoor een lagere residuele waarde op dan koopwoningen. Gemeenten geven mede daarom vaak de voorkeur aan de ontwikkeling van koopwoningen boven die van huurwoningen.

Maar ook maatschappelijke opbrengst moet voorop staan bij ontwikkeling middenhuur

Naast de direct gepaard gaande kosten en opbrengsten bij gebiedsontwikkeling, kennen middenhuurwoningen ook maatschappelijke baten:

Behoud van huishoudens in uw gemeente: voor veel huishoudens is middenhuur op de huidige woningmarkt de enige optie. Als u hen niet bedient, gaan zij elders op zoek naar een middenhuurwoning.
De gemeentelijke baten resulteren uit het behoud van huishoudens en hogere residuele grondopbrengsten dan sociale huur.
Naarmate de gesignaleerde behoefte aan middenhuurwoningen beter wordt bediend, sluit het aanbod beter aan op de woonwensen van huishoudens. Dit levert een hoger woongenot op en kan een oplossing zijn voor scheefwonen.
Ook leidt toevoeging van middenhuur tot doorstroming op de woningmarkt. Met name middenhuurwoningen voor ouderen kunnen een relatief lange verhuisketen op gang brengen, waardoor de woningmarkt in uw gemeente beter functioneert.
Het toevoegen van middenhuurwoningen zorgt voor een mix aan inkomensgroepen en daarmee voor een impuls aan de leefbaarheid in de buurt.

Hoe rekenen bewoners?

Bewoners redeneren: wat kan en wil ik betalen

Middenhuur is bij uitstek een product voor huishoudens die tussen wal en schip (sociale huur en koop) vallen en toch urgent een woonruimte nodig hebben. Hun inkomen is te hoog om in aanmerking te komen voor sociale huur. Een koopwoning is vaak geen optie, vanwege de beperkte leencapaciteit, de hoge woningprijzen, de hoge hypotheekrente en strenge hypotheekeisen.

Vaak een afweging tussen kopen of huren

Veelal wordt het verband gelegd tussen middenhuur en betaalbare koopwoningen. De voorkeur van veel huishoudens gaat uit naar een koopwoning. Betaalbare koopwoningen zijn echter schaars en lastig betaalbaar te houden (zie ook het volgende artikel). Ter vergelijking: voor een middenhuurwoning van € 900 en een inkomenseis van vier keer de maandhuur, moet een huishouden op jaarbasis circa € 43.200 verdienen. Met dit inkomen is een hypotheekbedrag van € 177.000 te verkrijgen (O.b.v. een annuïteiten hypotheek met een rentevaste periode van 30 jaar). Het aanbod in dit koopprijssegment in Gelderland is minimaal. Het betreffen met name kleine en verouderde appartementen.

Het voordeel van middenhuurwoningen ten opzichte van koopwoningen is dat de gemeente, in samenhang met de regulering vanuit het Rijk, veel meer kan sturen op de prijsontwikkeling en daarmee de toekomstige kosten voor bewoners. Welke mogelijkheden u als gemeente heeft leest u in het volgende artikel.

Monique Tetteroo, bouwinvest, over hun healthcare fund

“Het Bouwinvest Healthcare Fund investeert in seniorenhuisvesting en zorgvastgoed in Nederland. Het betreft daarbij huisvesting voor senioren met en zonder zorgvraag. Door ons hierop te richten, willen wij bijdragen aan de opgaven die ontstaan door vergrijzing. Daarbij richten wij ons specifiek op betaalbare middenhuurwoningen, omdat daar veel vraag naar is. Door het personeelstekort in de zorg, moeten wij er ook voor zorgen dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen. Het is daarbij belangrijk dat, wanneer het nodig is, zij thuis zorg kunnen ontvangen. Een concreet voorbeeld is een kleinschalig complex dat wij recent in Apeldoorn kochten. Daar worden 42 levensloopbestendige appartementen in een kleinschalig complex gerealiseerd. De appartementen hebben een kale huurprijs vanaf € 930, zijn minimaal 54 m² groot en bestemd voor huurders vanaf 55 jaar.”

Gemeente Apeldoorn aan het werk voor meer middenhuur

Gemeente Apeldoorn maakte voor diverse projecten reeds afspraken met ontwikkelaars om te komen tot ontwikkeling én het behoud van meer woningen in het middenhuursegment. Wilma Kerkemeijer (gemeente Apeldoorn): “Ingegeven door het principe achter de WoningBouwImpuls (WBI) maken we project specifiek via gronduitgifte- of anterieure overeenkomsten afspraken met ontwikkelaars/beleggers. Dit doen we door middel van macro-aftopping in het kostenverhaal. Dat houdt in dat wanneer een businesscase vanwege strenge eisen op onder andere het gebied van betaalbaarheid van woningen niet uitkomt, de gemeente kan bijdragen aan de onrendabele top door het verstrekken van bijvoorbeeld een korting op de grond. Dit noemen we de macro-aftopping. Een eis die we stellen bij de exploitatie van de middenhuurwoningen is dat de woningen in het project voor ten minste 15 jaar in de middenhuur moeten worden blijven aangeboden. Beleid wat zal gaan gelden voor de gehele gemeente is op dit moment in de maak”.

Blijvend aan de slag met middenhuur in Gelderland

De woningnood in Gelderland is hoog. Vooral starters en alleenstaanden, maar ook ouderen komen moeilijk aan een voor hen betaalbare woning. Tot 2030 moeten er in Gelderland ruim 80.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Met het Actieplan Wonen versnellen we tot en met 2025 de bouw van 45.000 woningen. Met gemeenten, regio's, woningcorporaties, bouwers, beleggers en ontwikkelaars zetten we ons in voor versnelling van de woningbouw, meer betaalbare woningen en flexibele woonvormen. Een van de 14 acties is ‘middenhuur stimuleren’.