Sturingsfilosofie op middenhuur afhankelijk van marktdruk
Vertrekpunt bij de inzet van instrumenten is de marktsituatie en sturingsfilosofie. Door de onevenwichtige, verstoorde Gelderse woningmarkt is sturing op middenhuur noodzakelijk. Zonder actief beleid komt middenhuur beperkt van de grond (in ontspannen markten) of ontstaan excessen (in krappe markten). Sturen kan op verschillende manieren:
- Bij een hoge marktdruk past ‘reguleren en samenwerken’. Instrumenten die daarbij passen zijn regulerend van aard, bijvoorbeeld het afdwingen van middenhuur in erfpacht. Het doel is om regie te nemen over marktinitiatieven.
- Bij lagere marktdruk past de strategie ‘verleiden en samenwerken’. Passende instrumenten zijn faciliterend van aard, zoals een biedboek, specifieke grondprijzen of een samenwerkingstafel. Het doel is om uzelf te profileren als middenhuurgemeente en daarmee marktinitiatieven te ontlokken.
Kies uw instrumenten op basis van uw wensen en grondpositie(s)
Passend bij uw sturingsfilosofie zijn diverse instrumenten beschikbaar om te sturen op aantallen en kwaliteit van middenhuurwoningen. Het grondeigendom is belangrijk in de keuze voor instrumenten. Als u zelf de grond bezit waarop u middenhuur wilt realiseren, dan kunt u relatief makkelijk sturen met het bestemmingsplan en afspraken maken bij de grondverkoop. Als u de grond niet zelf in bezit heeft is sturen lastiger, maar niet minder goed mogelijk. Anterieure overeenkomsten of een huisvestingsverordening zijn effectieve instrumenten om afspraken te maken over kwantiteit en kwaliteit. We lichten enkele instrumenten hierna stuk voor stuk kort toe:
Vastlegging in woonvisie
In de gemeentelijke woonvisie kunt u opnemen dat u zich als gemeente inzet voor meer middenhuur. Daarnaast kunt u ook een percentage middenhuur ten aanzien van uw nieuwbouwprogrammering opnemen.
Het bestemmingsplan
U kunt in een bestemmingsplan een categorie geliberaliseerde woning voor middenhuur aanwijzen. Ter aanvulling op het bestemmingsplan is een gemeentelijke verordening nodig: de verordening middenhuur. In de verordening legt de gemeente het volgende vast: de maximale aanvangshuur, indexatie daarvan en de termijn dat de woningen (in ieder geval) behouden blijven als middenhuurwoning.
De huisvestingsverordening
Vanuit de Huisvestingswet (2014) kunt u de huisvestingsverordening invoeren. Hierin kan woonruimte worden aangewezen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Zonder deze vergunning mag deze woonruimte niet voor bewoning gebruikt worden. De huisvestingsvergunning kunt u dus inzetten als toewijzingsinstrument om middenhuurwoningen aan te wijzen voor bepaalde doelgroepen, zoals gezinnen met een middeninkomen of doorstromende sociale huurders.
De anterieure overeenkomst
Wordt afgesloten voorafgaand aan een gebiedsontwikkeling. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Het biedt daardoor relatief veel flexibiliteit om afspraken op maat te maken. Het alternatief is het striktere exploitatieplan (publiekrechtelijk). Gemeenten en marktpartijen geven hier doorgaans niet de voorkeur aan.
Privaatrechtelijke afspraken
Met privaatrechtelijke afspraken bij grondverkoop of bij uitgifte in erfpacht kunt u flexibel afspraken maken over kwantitatieve en kwalitatieve aspecten (net als bij de anterieure overeenkomst).
Prestatieafspraken
Prestatieafspraken zijn een middel waarmee u met de corporatie afspraken kunt maken over de bestaande voorraad en nieuwbouw van middenhuurwoningen. Corporaties mogen in principe 7,5% van hun woningen vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%. Afspraken hierover moeten worden vastgelegd in de prestatieafspraken. Ook met beleggers kunt u prestatieafspraken maken. Door de privaatrechtelijke sfeer zijn de afspraken relatief vormvrij.
Grondprijs
Specifiek grondprijsbeleid voor middenhuur nodigt investeerders uit tegen marktconforme voorwaarden te investeren in uw gemeente. De (residuele) grondwaarden onder huurwoningen liggen doorgaans lager dan voor koopwoningen (zie ook het vorige artikel).
