De omgeving bood deze kans, vertelt Nard Everdij, projectleider bij gemeente Doetinchem. Toen er meer woningen nodig waren, ging hij met een landschapsarchitect en stedenbouwkundige op pad in het gebied. “We hadden rond de Kapperskolk eerder al paden aangelegd en bomen en struiken geplant. Zo konden mensen ontspannen in het groen als de wijk zou groeien. We wilden dat landschap behouden. We namen het zelfs als uitgangspunt.” Zo hielden ze bij de indeling rekening met het groen dat er was. Zoals een parkachtig gebied waar vroeger de stadskwekerij was en een bomensingel met eiken.
Ook de glooiingen in het gebied behielden ze. “Tussen het hoogste en laagste deel zit bijna 2 meter. Een uitdaging om wateroverlast na een hevige regenbui te voorkomen, maar dat is gelukt.” Regenwater zakt in tuinen en lagergelegen groen (wadi’s) de grond in. Is er een gigantische hoosbui? Dan stroomt het de Kapperskolk in. “Het waterschap moedigde dit aan, want het gaat verdroging tegen.”
De gemeente wilde dat er energiezuinige huizen kwamen van natuurlijke en/of herbruikbare materialen. En met natuurinclusieve maatregelen, zoals schuilplaatsen voor dieren. Wooncorporatie Sité Woondiensten wilde wel woningen verhuren die passen bij de uitgangspunten van de wijk. “Maar als gemeente bouwen wij geen woningen.” Via een aanbesteding konden bedrijven laten weten dat ze het project wilden doen.
“We wilden de grond verkopen aan de bouwers met het beste plan. Het bedrag dat ze voor de grond boden, telde maar mee voor 10% in de gunning. We keken vooral naar hoe ze omwonenden en toekomstige kopers betrekken, welke materialen ze gebruiken, hoe energiezuinig de huizen zijn en hoe duurzaam het plan is. Ik kende iemand die bezig was met Het Nieuwe Normaal.” Dat is een standaard voor circulair bouwen. “Hij hielp bij de aanbesteding. Zo konden we de bouwers objectief vergelijken.” Dit is het 1e project in Nederland dat Het Nieuwe Normaal op die manier gebruikt. Voor deze vernieuwende aanbesteding wonnen gemeente Doetinchem, Sité en de ontwikkelaars zelfs een prijs: de PROVADA Inspiratie Award 2024.
Er was een apart perceel voor 18 koopwoningen. “Daarvoor gold een extra eis: het bedrijf van de bouwer mocht op maximaal 25 kilometer afstand staan. Dat scheelt veel rijden en dus stikstofuitstoot. En voor regionale bouwers is het lastiger om te concurreren met grote landelijke bedrijven. Ook zij kregen nu de kans om te laten zien dat ze duurzaam en circulair kunnen bouwen.” Van de 3 regionale bedrijven die meededen, won Welling Bouw uit Didam. BAM Wonen bouwt de andere woningen.
Gemeente Doetinchem en Sité deden de aanbesteding samen. Daar hebben beide voordeel van. “Straks zie je nauwelijks verschil tussen de huur- en koopwoningen; de wijk is een geheel.” Vanwege de verduurzaming betaalde Sité meer voor de woningen dan anders. “Dat vind ik mooi. Maar met dat geld kon het nog niet. Omdat het met de koopwoningen erbij veel woningen zijn, kon BAM Wonen ze goedkoper bouwen. Daardoor kocht Sité betere woningen dan eigenlijk kan voor dat geld. En doordat de huurwoningen er goed uitzien, stijgt de waarde van de koopwoningen eromheen.”
De bouw gaat snel. “BAM Wonen maakt woningen van hout. De vloeren, muren en daken komen met vrachtwagens vanuit de fabriek. In ongeveer een halfjaar stonden alle woningen er. Welling Bouw zet delen in de fabriek in elkaar. Die modules zetten ze dan meteen op hun plek.” Doordat het meeste werk in de fabriek gebeurt, hebben omwonenden veel korter overlast en is er veel minder afval op de bouwplaats. De bouw kon snel beginnen door een goed plan. “Omwonenden waren blij met het plan voor een groene wijk, waarin het doel niet was om zo veel mogelijk huizen te bouwen. Niemand maakte bezwaar.”
Ook de particulieren die kavels kochten, bouwen woningen die passen in de wijk. “Ik denk dat je beter passende kopers vindt door uitleg en enthousiasmeren, dan door regels op te leggen. Toen de kavels te koop waren, organiseerden we een projectbeurs. Bezoekers konden kennismaken met onder andere bouwers die werken met stro en hout, hoveniers met voorbeelden van ecologisch tuinieren en een makelaar die uitlegde over groene hypotheken. Toen de kopers bekend waren, vertelden we hen op een voorlichtingsavond wat wel en niet kan. De mensen die er daarna nog steeds wilden wonen, gaan echt voor de wijk. Dan is er ook nog ons kwaliteitsteam. Dat stelt vragen en denkt mee voordat iemand een vergunning aanvraagt.”
